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一周急补35亿土地,转型三年景瑞控股欲夺回失去的时间

中房报记者 唐珊珊 北京报道

轻资产转型三年后,景瑞控股有限公司(股票代码01862.HK,以下简称“景瑞控股”)最终还是回到地产主航道上。

9月4日至9月11日短短一周内,景瑞控股花费35亿元分别在江苏常州、江苏无锡各竞得一宗住宅用地,其中,江苏常州拍得住宅用地,楼面价1.61万元/平方米,溢价率65%,价格刷新了当地地价。而无锡的一宗地块也是以最高限价7.63亿元夺得。

“没有土地,就没有增长,未来发展会很被动,扩充土地储备是景瑞控股眼下急需解决地问题。“上海地产研究院分析师陈硕在接受中国房地产报记者采访时表示。

对于此次大手笔扩充土地储备,景瑞控股联席主席兼首席执行官闫浩作出了很好的解释:“哪怕今年的业绩没有增长,但是要为未来打下一些增长的基础。”

规模停滞,土储告急

业绩增长可能是眼下横亘在闫浩心中最大的痛。

成立于1993年的景瑞控股,曾在2016年以“黑马”的姿态冲入当年的地产百强榜,彼时其签约销售金额从2015年的86.95亿元一步跨越至2016年的167.85亿元,同比增速为93.04%%,净利润1.06亿元,较上年的-3.53亿元成功实现扭亏。

但此后,其业绩却跌宕起伏,2019年甚至出现负增长,数据显示,2017年~2019年,景瑞控股签约销售金额分别为183.73亿元、252.36亿元和251.59亿元,近四年同比增速分别为9.46%、37.35%和-0.31%。

这一数据,截至目前仍未见起色,财报显示,今年1~8月,景瑞控股累计合约签约销售额(连合营企业及联营企业的销售额)约为131.75亿元,合同销售面积约为58.8万平方米。分别较去年同期下降2.23%、下降6.97%。

“如果有好的土地储备增加,2021年一定会实现好的增长。”闫浩曾在接受记者采访时表示。在他看来,土地储备明显不足是导致景瑞控股增长停滞的主要原因。

尽管2019年上半年,景瑞控股先后在天津、武汉、苏州、杭州、宁波、上海、南京及嘉兴获得10个项目,增加土地储备总建筑面积约130.02万平方米,项目总投资额约为85.83亿元,但从总土地储备规模来看,仍较2018年下滑1.99%。

今年上半年,其拿地力度明显加大,1~6月共获取5个新项目,其中,一手项目3个,二手项目2个,总货值人民币57.08亿元,土地储备增至492万平方米,且大多位于一二线城市。

如果以目前土地储备数据来看,未来可以满足其两年左右的开发,但能否如愿实现业绩利润增长仍未可知。

“规模增长的影响因素除土地储备规模以外,另一个更为重要的指标是土地权益占比和分布区域。”北京一位不愿具名的房企投拓部经理告诉记者。

据记者观察发现,2014年底、2015年底、2016年底,景瑞公司的土地储备中,权益建筑面积在总建筑面积中的占比分别为87.6%、85.73%、81.81%,但这一数据自2017年起开始逐年递减,2017年底、2018年底及2019年12月底,这一指标降为57.22%、50.4%、45.82%。

“引入合作方,虽然可以减轻企业资金压力,同时保住规模,但对业绩提升没有太大帮助。”上述房企投拓部经理表示。

除了逐年降低的权益占比,景瑞看似不错的土地储备分布,在2020年的疫情影响下,也多了一些不确定因素。从土地储备分布情况来看,截至2019年底,位于天津的有112万平方米,占比最高,达23.8%;位于武汉的有91.37万平方米,占比第二,为19.4%;而位于苏州的有78.14万平方米,占比第三,为16.6%。

高息发债,负重突围

无论在景瑞控股未来的计划里,是否有提升权益占比这一项,但至少在拿地态度方面该企业已经表现得更为积极。

但在销售增长乏力的情况下,积极拿地也意味着,其要承受更大的资金压力。根据财报显示,截至2019年6月底,景瑞控股一年内到期债务为103.8亿元,同比增长55.3%;1~2年内到期债务79.37亿元,同比增长11.4%。账面现金约为142亿元,其中31亿元现金受限,账面可用现金刚好覆盖短债,同时,未来两年景瑞控股要偿还的债务共计达209.65亿元。

为应对偿债压力,景瑞加速了海外融资的步伐,仅2019年,其先后三次海外高息发债,分别发行了2020年、2021年及2022年到期的优先票据,金额分别为1.5亿美元、2亿美元和2.6亿美元,利率分别为13%、10.88%及12%。今年3月5日,景瑞控股再次抛出融资计划,拟发行1.8亿美元、利率12.75%的优先票据,到期日为2022年3月11日。四天后,其拟在上述票据的基础上增发1000万美元、同12.75%利率的票据,此募集资金将用于对现有债务进行再融资。

财报显示,截至2019年6月30日,景瑞境外美元债占总负债比例16.6%,高于行业平均值9.5%,未到期票面利率处于7%~13%之间,高于行业均值7.5%。

“压力是显而易见的,但加大拿地补仓力度是最有效的突围方式,从目前拿地布局的城市和拿地成本来看,未来可释放的业绩空间还是看好的。”北京城市区域发展研究委员会研究员刘易表示。

如果仔细梳理,会发现,景瑞的业绩的转折点与其战略转型时间重合。

2017年,一度陷入发展瓶颈的景瑞推出“轻资产”多元化转型计划:首先在开发模式上,开始选择引入合作伙伴;同时,将业务结构调整为:优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大板块。其中,优钺资管成立于2017年,是景瑞控股旗下专注于房地产私募股权基金业务的资产管理平台;景瑞地产为物业开发平台;景瑞不动产成立于2020年3月,主要负责租赁式公寓和办公楼投资、开发、改造、运营等业务;景瑞服务是为其开发、持有项目提供物业服务;合福资本成立于2015年,是景瑞控股旗下轻资产投资平台,目标是为其他四大板块配备资产运营。

“这个架构的构想是贯通地产上下游产业链,形成产业生态圈。但现实是,在主业地产尚未做扎实的情况下,多元化对整体发展不能产生明显助力,甚至可能会分散精力,拖累主业。”刘易表示。

财报显示,2019年上半年,公司办公及公寓平台分部收入6081.1万元,除税前分部利润为-1202.8万元;资管及资本分部(除物业开发、办公及公寓的部分)收入约5亿元,利润6000万元左右。公司的主要业绩还是来自于房地产开发业务。2019年上半年,公司物业开发分部收入16.71亿元,占公司总收入的76.45%,除税前分部利润3.42亿元,占比86.77%。到2019年底,这一比例持续增长,地产开发业务占总营收的93.1%,而景瑞不动产和物业管理景瑞服务收入分别只占总营收的1.8%和3.3%。

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  • 标签:全国学籍管理系统四川
  • 编辑:孙艺珍
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